租房是指一個或多個承租人為了滿足居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿而租用一個單間或整套房間的行為。因為便利靈活，越來越多人加入租房行列。下面是小編整理的一些關(guān)于租房行業(yè)的文章，希望對你有所幫助。

住房租賃市場分析

一、政策分析

國家層面：

國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見(國辦發(fā)〔2016〕39號)

《意見》明確采取培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管等措施，深化住房制度改革，培育和發(fā)展住房租賃市場，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展?！兑庖姟分忻鞔_住房租賃市場現(xiàn)存市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題，要求加強住房租賃監(jiān)管，明確出租人和承租人權(quán)利義務。

中華人民共和國個人所得稅法(2018年修訂，2019年1月1日生效)

新個稅法中明確計算個稅時可以進行專項扣除。其中，承租人方面，專項扣除可以稅前抵扣住房租賃的租金;出租人方面，財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。新個稅法鼓勵租房租賃消費和通過出租房屋獲得收入。

《完善促進消費體制機制，進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》

《意見》指出應大力發(fā)展住房租賃市場，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，同時保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

地方層面(以北京市為例)：

《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》

總規(guī)明確提出，未來五年北京新供各類住房中租賃將占30%，建立購租并舉的住房體系，引導居民形式先租后買的梯次消費模式。北京市一方面要從供給和需求兩端同時發(fā)力，在深入分析住房需求的基礎上制定供地計劃，不斷加大住房用地供應;另一方面，大力培育發(fā)展住房租賃市場，進一步發(fā)揮租賃市場解決市民居住問題的重要作用。

《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》

《通知》明確了住房租賃行為規(guī)范、保障承租人權(quán)益的規(guī)定，并要求房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進入出租住房。

個人觀點：

無論是國家層面還是地方層面的政策和法律法規(guī)，都在不同層面上、從需求端和供給端大力推動住房租賃市場，是對住房租賃市場的重大利好，可以預期住房租賃市場前景廣闊，對保險產(chǎn)品的潛在需求也將是巨大的。另一重點是各政策均強調(diào)保障承租人的權(quán)利，規(guī)范住房租賃市場行為，充分保障承租人的權(quán)利。

二、規(guī)模、增速、行業(yè)周期、格局分析

規(guī)模

我國目前住房租賃人口目前為1.68億，住房租賃市場規(guī)模為1.2萬億元。目前北京租賃人口為863萬人，北京總租金規(guī)模為1376.3億元，租賃人口占比39.70%，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

增速

2018年一線城市新開公寓門店增長率超35%;根據(jù)北京2017-2021年市計劃，未來五年供應租賃住房供地1300公頃，預測北京2021年租賃人口將達到979萬，租賃住房總數(shù)將達到544萬間。2017年全國主要城市的租金水平保持穩(wěn)定增長，但增速有所放緩。其中，北京近10年租金漲幅達90.32%，近9年增長均值為8%，近5年增長均值為5%。預計全國將實現(xiàn)3萬億元的住房租賃市場規(guī)模。

行業(yè)周期

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，目前租賃行業(yè)具有行業(yè)利潤率低、市場增長率高、需求增長快、進入壁壘低、競爭者數(shù)量多、行業(yè)監(jiān)管不完善等特點，故租賃行業(yè)生命周期尚處于幼稚期。貝克研究院認為長周期看，住房租賃市場供不應求，三萬億藍海可期。

格局

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年行業(yè)機構(gòu)集中度也在增加，一線城市頭部企業(yè)的市場占有率達60%。在分散式長租公寓中，自如掌握的房間數(shù)量達到了60萬，排在第二的相寓是50萬，蛋殼公寓、青客公寓以及愛上租則以8萬、7萬、6萬的房間數(shù)分列第三到五位。至2018年8月15日，每月有10萬人成為自如租客，租客平均租住時長達452天。

三、運作模式

運營模式

住房租賃市場供給主要為個人房源供給和行業(yè)機構(gòu)供給。最近新型的機構(gòu)端運營模式是長租公寓。長租公寓長租公寓模式分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩類運營模式。重資產(chǎn)運營模式即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。而輕資產(chǎn)運營機構(gòu)并不持有物業(yè),而是采用包租或托管的模式運營房源。

融資模式

主要有風險資本股權(quán)融資，傳統(tǒng)債券融資，產(chǎn)業(yè)基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化、REITS六類模式。風險資本股權(quán)融資主要是指初創(chuàng)住房租賃企業(yè)從投資方獲得資金支持并出讓該公司部分股份的一種融資方式，是主流外部融資模式，單次融資規(guī)模大。傳統(tǒng)債券融資主要有銀行貸款和住房租賃專項公司債，門檻相對較高。產(chǎn)業(yè)基金是主要為專業(yè)私募基金設立的投資于被低估項目的基金，優(yōu)勢在于借助市場專業(yè)力量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，分散項目風險，把握產(chǎn)業(yè)機會?；ヂ?lián)網(wǎng)金融融資是傳統(tǒng)金融機構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)資金融通的新型融資模式，融資額度小、穩(wěn)定性差且成本高。資產(chǎn)證券化是依托住房租賃企業(yè)基礎資產(chǎn)的現(xiàn)金流而非信用來滿足企業(yè)對資金的需求，從而幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提高融資效率。REITS是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，降低了融資門檻。

租賃住房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

“租賃住房”,又稱之為“租賃住宅”，是指地產(chǎn)開發(fā)商將自持地產(chǎn)通過新建或者對自有存量房源資產(chǎn)盤活改建而成，并向市場推出的租賃用途住房。租賃住房作為國家大力推進的新興行業(yè)，有著廣闊的市場發(fā)展前景。我國已有約1.9億租賃人口，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，而租賃市場規(guī)模已超萬億元。預計至2030年，我國租賃人口將達2.7億元，整體市場規(guī)模超過4.2萬億元。

截至到2017年底，中國當前房屋租賃市場規(guī)模以個人或C2C業(yè)務形態(tài)類別租賃市場為主，占比近97%，企業(yè)運營的品牌公寓還不到3%。而在美國，由企業(yè)為主導運營即采用B2C方式的公寓數(shù)量規(guī)模占比已達60%。因此由國內(nèi)企業(yè)運營的租賃住房(長租公寓)市場空間巨大。

目前國內(nèi)住房租賃行業(yè)參與企業(yè)，主要集聚著三類主體，包括國家隊、房企及運營商。時至目前，租賃行業(yè)還未出現(xiàn)頭部標桿企業(yè)。場外的各家企業(yè)摩拳擦掌，積極規(guī)劃，開始蓄力謀劃市場。而已進入的玩家則開始競速賽跑，擴大管理規(guī)模，爭相搶占市場份額。租賃行業(yè)的三類玩家，還沒有擁有絕對優(yōu)勢領(lǐng)先的一方，但各自仍有著自身的優(yōu)劣勢。

國家隊

國家隊，主要是指國有房企以及國有關(guān)聯(lián)企業(yè)。相比來說，國家隊有政府和政策的支持，在租賃行業(yè)中處于先行的地位，在拿房和成本上較其他主體有顯著的優(yōu)勢，另外其自有存量房可以直接盤活，以明顯低于市場的價格拿地或包租，同時也可以充分發(fā)揮其在原保障房和人才公寓的積累的行業(yè)經(jīng)驗優(yōu)勢，與市場企業(yè)客戶做好對接。

國家隊未來推出的住房租賃產(chǎn)品，會在政策響應、規(guī)劃設計、產(chǎn)品質(zhì)量、服務標準、 價格水平、運營模式等方面對市場起到示范性和引導作用。國家隊推出的“租賃住房”產(chǎn)品在住房租賃市場地位具備舉足輕重的作用。因此，國家隊的進場，最大的作用，并不是為了競爭，而是為了穩(wěn)定住房租賃市場，加速行業(yè)規(guī)范化。

房企

房企，隨著房地產(chǎn)市場進入白銀時代，房企紛紛將目光投向存量市場，加上政策的推動和租賃市場的發(fā)展，目前租賃市場風頭正盛，越來越多的規(guī)模房企開始著力布局，甚至將其提升至集團戰(zhàn)略層面。

房企有著資金和規(guī)模擴張優(yōu)勢，有條件以重資產(chǎn)模式切入，并通過持有資產(chǎn)和自有供應體系把控產(chǎn)品質(zhì)量。而對于全國布局的規(guī)模房企來說，切入各地市場更容易，供應鏈具備集采優(yōu)勢，但其租賃住房的運營管理能力相對薄弱，對租賃住房成本的把控仍待提升。對于房企來說，長租公寓可以對閑置資產(chǎn)進行改造升級，盤活自身存量;也可以幫助企業(yè)解決競自持土地及租賃用地，同時可以借助房企整體的信用進行低成本融資。

公寓運營商，目前有三種業(yè)態(tài)類型

品牌系運營商由于進入公寓市場較早，積累了大量運營經(jīng)驗，有較強的運營能力，同時主要深耕某一區(qū)域，有針對性的特定客戶，產(chǎn)品有設計感和個性化，服務追求極致的客戶體驗，但其拿房成本高，難度大，資金能力相對薄弱，擴張難度較大。

而中介系運營商在公寓房源獲得上具有先天優(yōu)勢，在客戶資源上也有自身的渠道優(yōu)勢，有利于其快速規(guī)模擴張，實現(xiàn)全國住房租賃市場布局，而因其中介的市場屬性，決定了中介系公寓運營商更適合做二房東模式的分散式公寓。

另外酒店系運營商以酒店行業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗為優(yōu)勢，從經(jīng)濟型酒店的短租模式延伸占據(jù)長租市場，在經(jīng)營和城市布局、運營能力、工程管理能力上具有明顯優(yōu)勢，也具有規(guī)模擴張的優(yōu)勢。而酒店系中另一分支的服務式公寓運營商則針對的是住房租賃中的高端細分市場，產(chǎn)品溢價能力強，在其細分市場中處于絕對領(lǐng)先地位，但其產(chǎn)品線布局覆蓋有限。

品牌系、中介系、酒店系公寓運營商在房源、產(chǎn)品、品牌等方面都存在著激烈的競爭，尤其是隨著國家隊與房企的不斷發(fā)力，運營商之間的這種狀況也將愈演愈烈。

未來租房趨勢

未來一線城市的租房市場一定會大面積開放。

盡管房子是相當重要的產(chǎn)業(yè)。對于上游，蓋房子需要購買鋼材，這不僅能帶動鋼鐵產(chǎn)出，促進鋼鐵行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，還能帶動一大塊就業(yè)。修房子的時候，搬磚的勞動力拉動城市化，水泥背后的水泥廠，規(guī)劃房子背后的設計院。對于下游，修好房子后，附近的地鐵，公交，醫(yī)院，學校基礎設施的規(guī)劃與修建，購房者對房子進行裝修，除甲醛，添置新家具(衣柜，床，冰箱，洗衣機等)。上下游共計帶動49個行業(yè)。

顯然無論哪一個都是政府不能拒絕的，那為啥政府還會推動租房市場，不去推動購房市場?

因為前文限定了一線城市，非一線城市我覺得租房市場的開放會很晚很晚，不過熱門二線一定會來嘗鮮的。一線城市有什么特征：

1.房價高企，年輕人想買，但買不起。需求被價格壓抑住了。

2.拆遷昂貴，且有高昂的外部成本(堵塞交通)。企業(yè)沒有開發(fā)新樓盤的動機，政府也難以從翻新地皮中獲益。供應不足。

顯然需求和供應對不上眼，年輕人又削尖腦袋要進去，想留下來，就只能選擇租房。

我認為未來的租房市場會出現(xiàn)全新的商業(yè)模式。

先說房源：租房房源在未來，會緩慢從在二手房轉(zhuǎn)變?yōu)樾路俊．斎豢紤]市場接受度，不可能一蹴而就，只能是逐漸提高百分占比。

對于未來商業(yè)模式的概括：

租房市場化，租房標準化，租房寡頭化

是不是很眼熟這個套路?

2014年：傳統(tǒng)的出租車演變到滴滴打車，便是零散的打車軟件司機先攪動行業(yè)，打破出租車的牌照制度(市場化)。眾多打車軟件一擁而上，爭奪市場，同時一系列的打車共識慢慢達成(標準化)。這些軟件一路搏殺，資本注資當燃料，烈火烹油 鮮花著錦，殺出幾個巨頭，只要國家力量不出現(xiàn)，兩個或者三個寡頭把持一個行業(yè)，Uber因為是外資所以離場，滴滴快滴也不是因為商業(yè)原因合并的(寡頭化)。

2015年：外賣行業(yè)方興未艾，大學校園普天蓋地的外賣傳單，各種極速，各種超人，上百款外賣app，羊毛都薅不完(市場化)，活下來的幾個，憑借這兩年的經(jīng)驗，完成了外賣員培訓基本流程，店家簽約基本流程，衛(wèi)生監(jiān)管基本流程(標準化)。騰訊(美團)，阿里(餓了么)，百度(百度外賣)各自注資，添磚加瓦，剩余還沒死的在這一步統(tǒng)統(tǒng)化為炮灰，目前的餓了么和美團把持95%以上的流量(寡頭化)

2016年：共享單車以星星之火，燎遍全國省會城市。這種在全國多個校園試點了半年到1年的全新出行模式，催生了上百個APP。就連大部分人都不會騎車的重慶，也誕生了悟空單車(市場化)，一路瘋長，在2017年消停了下來，如同花敗果現(xiàn)，剩下的單車公司，無論在單車投放，運營維護，政府協(xié)調(diào)，外部公關(guān)，都有了成熟的體系(標準化)。同樣巨頭的注資，沒有得到注資的，在這一步一定會死，小藍單車撐了很久，但還是熬不過去。目前摩拜單車(騰訊)，OFO(朱嘯虎)，青桔單車(阿里)占據(jù)99%的流量(寡頭化)。

這類互聯(lián)網(wǎng)下誕生的模式，由于運作快，程序不冗余，寡頭一旦形成，利用標準化期間，幾百家企業(yè)用命換來的經(jīng)驗教訓，行業(yè)標準，很難被新進入者打敗。同時資本也要求回收前期的成本。很難說再出現(xiàn)2011年，50000用戶的微信，慢慢起家，打死了坐擁5億用戶的飛信。傻子畢竟沒有那么多。

輔以美國目前租房市場的佐證，我預測，如果未來開放租房市場，租房市場會出現(xiàn)以下走勢。

租房市場化。也就是目前的自由租房階段。這個階段會帶來兩個問題，市場問題和導向問題：

市場問題：人人都可以租房，換句話說，人人都是市場競爭者，這個階段，市場最為混雜，同時價格差異明顯，有人厚道，有人奸詐，這是市場不規(guī)范，信息不對稱帶來的。信息不對稱的情況下，會出現(xiàn)二房東，房源不透明，合約欺騙等一系列問題。市場亟需一個標準來規(guī)范，但是人太多，管不過來，監(jiān)管難以達成。

導向問題：人人租房的背后，其實是暗示并鼓勵人們買房，這些年輕人買不起，我買的起啊，買了就能租，不僅可以享受房價的漲幅，以此幫我扛通脹，還能讓別人幫我還貸款，一舉兩得豈不美哉。一旦市場導向?qū)⒎孔訌南钠纷兂闪送顿Y品，一定會帶來房價的惡性瘋長。

租房標準化。市場的亂象一定會受到整治，首先這是政府職能，其次，其中偷稅漏稅的巨額收入流失也是稅務部無法接受的。

標準化思路：首先市場上有太多的散戶，去掉散戶一定是第一步，如何去掉散戶?就和股市一樣，只要提高手續(xù)費，比如將傭金最低5元提高到最低500元(當然證監(jiān)會不可能這么做)，市場散戶絕對少掉99%。

同理，提高基礎門檻從來都是清理散戶的最好方法，房子出租如果需要各種辦證，檢驗合格之類的，一般散戶絕對沒有心思自己來的。隨著甲醛案的出現(xiàn)，二手房暫且不說，新房的出租標準肯定會一提再提，要求甲醛合格，要求乙醛合格，消防合格，通風合格，照明合格，用電合格，零零散散出來20幾個標準輕輕松松，只是為了賺取房價漲幅，以及租金的普通投資者絕對不堪其擾。一定會大規(guī)模的選擇將手中房屋外包給中介公司，由中介公司進行統(tǒng)一檢測，中介公司專業(yè)的，有時間，同時享受規(guī)模效應。中介公司吃差價，出租者收租金，稅務局收稅，其樂融融。目前鏈家就是這種模式，但是總體思路感覺還是老一代的運營。永遠只是中間商。

另外一種就是民宿，這也是散戶能進去掙錢的唯一階段，這種模式高明在什么地方，民宿從中間商轉(zhuǎn)變成了運營商，利潤不知高了多少，3000一個月的房子租進來弄民宿，300塊一晚租出去，按80%空置率(行業(yè)平均)，7200收入，凈賺4200每月，相比鏈家中間商，只拿兩個月租金，這種方式利潤持續(xù)，且工作量小。

目前而言，民宿就是租幾間房，最多租下幾層樓，還是零散在城市各個角落。但是這種模式除了麻煩，并沒有任何護城河手段，注定了這類中介，乃至民宿公司會超級多(看看現(xiàn)在的民宿就知道了)。但是預計這個階段會持續(xù)很久。

租房寡頭化。隨著資本的入場，很快會出現(xiàn)某某公司(BATJMH等等系公司)出資買下某小區(qū)的整棟樓，或者干脆直接自己建小區(qū)。然后房租上網(wǎng)，以后租房就和去淘寶買東西一樣，甚至出現(xiàn)小區(qū)會員，以及類似租金95折卡都完全有可能。不同于民宿的小打小鬧(民宿有法律風險，被投訴的風險，更類似于繁星撒點的游擊隊)，小區(qū)的形成代表有了根基(像軍隊進軍，步步堅實)，代表真正的生態(tài)就建立好了。資本是逐利的，必然會通過后續(xù)服務回本，

具體的盈利方式很多，有的外部性是正的，有的是負的。

先說好的，以后倒垃圾，搬家，水電一律不用操心了，智能化物管，甚至租房送視頻會員，互聯(lián)網(wǎng)公司的氣息會相當?shù)闹亍?/p>

再說壞的，當然經(jīng)過我國特色主義的改造，有些國外的惡習在國內(nèi)應該完全無法生存，但是丑話說前面，防人之心不可無。在國外，因為居民搬家是有成本的(至少占半個月房租)，只要你還能忍，他就有得賺，比如壟斷網(wǎng)，本小區(qū)只有optimum的網(wǎng)(國內(nèi)至少還有3大巨頭供你選擇)，你只能選擇用或者不用，不能選擇其他便宜的運營商，甚至連路由器都要租他的(有淘寶的我們無所畏懼)。

答案部分推測以美國大紐約為例，將符合國情的部分進行借鑒，答主目前就在紐約上學，紐約在很多方面極其類似北京，很多東西雖然不能一概而論(國情差別太大)，但是畢竟別人遇到這個問題比我們早幾十年，有些東西是可以參考的。