二手房土地增值稅的分析 3月13日，十二屆全國人大四次會(huì)議舉行第三次全體會(huì)議。國家稅務(wù)總局局長王軍在經(jīng)過部長通道時(shí)透露，總理在政府工作報(bào)告中下達(dá)了全面實(shí)施營改增的總攻令，稅務(wù)部門作為主攻部隊(duì)，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

　　這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。

　　按照財(cái)政部網(wǎng)站2019年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。從2019年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點(diǎn)是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

　　目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。

　　將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。胡怡建指出。

　　澎湃新聞按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大情況：

　　首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。

　　以出售價(jià)300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。

　　如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬，但最初買入價(jià)是150萬，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。

　　另一種是出售購買已滿2年的房屋。

　　對普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。

　　對非普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。

　　通過計(jì)算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計(jì)還有調(diào)整的可能。在完善稅收制度的同時(shí)應(yīng)該會(huì)考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。 盧文曦稱。

　　值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。

　　對此，胡怡建指出，營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收。

　　目前，有關(guān)二手房營改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計(jì)稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費(fèi)較之前就有減少。胡怡建稱。

　　也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬元。

　　按照王軍的說法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　一、二手房交易目前要交哪些稅費(fèi)?

　　(一)契稅

　　1、符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評估價(jià)的1.5%。反之則按3%。

　　2、新政下的契稅：

　　普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;

　　140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

　　(二)城市維護(hù)建設(shè)稅

　　營業(yè)稅的7%。

　　(三)教育費(fèi)附加

　　營業(yè)稅的3%。

　　(四)個(gè)人所得稅

　　1、普通住宅2年之內(nèi)：{售房入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}

　　2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)20%。出售公房;

　　3、5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米1%建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房價(jià)的1%征收。

　　(五)交易手續(xù)費(fèi)

　　3元/平方米建筑面積

　　(六)印花稅

　　房屋成交總額0.05%

　　(七)營業(yè)稅

　　2019年1月27日新通知規(guī)定：個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。住宅5年內(nèi)：房屋評估總額5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業(yè)稅。

　　(八)土地增值稅

　　普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額0.5%，3年至5年：房屋成交總額0.25%，5年或5年以上：免征。

　　(九)房屋所有權(quán)登記費(fèi)

　　80元，共有權(quán)證：20元

　　(十)買賣合同公證費(fèi)

　　買賣合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額

　　(十一)過戶費(fèi)用

　　1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房價(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)

　　2、營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)5.6%繳納。

　　3、土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%繳納。

　　4、個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%或房屋原值房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)

　　5、房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/平方米交納

　　6、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元。

　　7、房屋評估費(fèi);按評估額0.5%繳納

　　二、二手房交易稅費(fèi)由誰交?

　　按國家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房價(jià)，搞一刀切，凈收房價(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過生意場上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時(shí)，買賣就成功了。

　　稅費(fèi)由誰交的問題，實(shí)際上國家有明文規(guī)定，全由買家交原則上說是不合理的。但實(shí)際上稅費(fèi)與房價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費(fèi)，那么房價(jià)可能就高一些，買家交稅費(fèi)，房價(jià)就相對低一些。合同中約定由誰交稅費(fèi)是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費(fèi)由買家交也是合理的。

　　二手房房產(chǎn)交易處于低迷時(shí)期，市場越來越有利于買方的情況下，業(yè)主愿意分?jǐn)偠愘M(fèi)的情況近期明顯增多，甚至有業(yè)主愿意同買家各付各稅。但實(shí)質(zhì)上只是形變質(zhì)不變，其實(shí)不管是實(shí)收還是各付各稅，對于售房者收益并沒有變化，其實(shí)不管是實(shí)收還是分?jǐn)偨灰踪M(fèi)用，總價(jià)往往是一樣的，業(yè)主愿意分?jǐn)偛糠侄愘M(fèi)，在放盤時(shí)會(huì)把這部分費(fèi)用加到放盤價(jià)上，始終還是羊毛出在羊身上。

　　稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是否合理，業(yè)主實(shí)收由買家支付賣方稅費(fèi)，但稅所所出具的票據(jù)名稱還是原業(yè)主的，由此看國家規(guī)定該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由出售收益方支付，現(xiàn)由買家支付并不合理，但買賣交易亦存在你情我愿的合同原則，也可以說合理!

　　稅費(fèi)由誰來交是受到二手房供求關(guān)系的影響。在目前供求關(guān)系不平衡，也就是賣方為主導(dǎo)地位的情況下，賣方一般都會(huì)將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買方。所以說買賣的稅費(fèi)由誰交并不是絕對的，主要是買賣雙方博弈的結(jié)果。在目前的情況下來說，賣方仍然處于主動(dòng)的地位，所以稅費(fèi)一般還是由買方支付。不過隨著買賣雙方博弈的天平向買方傾斜之后，賣方可能會(huì)通過降價(jià)的方式來變相承擔(dān)一系列費(fèi)用。