《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的頒布，預示著物業(yè)管理正向法制化、市場化、規(guī)范化的方向發(fā)展，物業(yè)管理制度的確立，為維護物業(yè)管理市場、規(guī)范物業(yè)管理活動提供了有力的法律保障。2005年物業(yè)管理工作，要抓住全面貫徹物業(yè)管理法規(guī)的契機，從實踐“三個代表”重要思想出發(fā)，在物業(yè)管理這一關系到廣大人民群眾切身利益的工作中，充分發(fā)揮黨的執(zhí)政能力，扎扎實實推進物業(yè)管理的各項工作。
一、 依法行政，加強物業(yè)管理，構建科學、民主、和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，加強居住區(qū)的物業(yè)管理是創(chuàng)造科學、民主、穩(wěn)定社會的前提，作為物業(yè)行政管理部門，要牢牢抓住物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主這兩個市場主體，依法履行房地行政管理職能，指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主開展物業(yè)管理工作。
1、 加強黨的領導，依法組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展自治管理，是維護社區(qū)穩(wěn)定、建立規(guī)范物業(yè)市場的基礎。加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和幫助，首先，在業(yè)主大會組建和業(yè)主委員會組建、換屆中，要把握好程序關、人選關。在業(yè)主委員會的人選上，要緊緊依靠社區(qū)黨組織的力量，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的核心作用，推薦一些守法、盡責、熱心的業(yè)主，通過房地局指導程序，組織業(yè)主選舉，依法規(guī)范組建業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會正確行使職權，真正發(fā)揮作用；其次，加大業(yè)主委員會成員的綜合素質和業(yè)務知識培訓。要結合當前出臺的一系列物業(yè)管理政策法規(guī)，對業(yè)主委員會成員開展1-2次集中培訓，使他們盡快熟悉《條例》、《規(guī)定》以及配套文件，能夠在日常工作中，依法維護廣大業(yè)主的利益。第三，探索建立業(yè)主自律、業(yè)主委員會監(jiān)督體系。將業(yè)主和業(yè)主委員會置于業(yè)主大會和廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，引導業(yè)主間的自律機制。要在商品房小區(qū)內，試點開展業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則主要內容公示，采取樓道內張貼，業(yè)主委員會辦公室上墻；建立業(yè)主委員會定期接待制度，業(yè)主委員會成員每周設立固定時間接待業(yè)主；幫助、指導業(yè)主委員會做好投訴、咨詢、會議記錄等臺帳。
2、 加強行業(yè)監(jiān)管，努力提升物業(yè)管理企業(yè)的服務水平。
房地辦事處要指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動，組織物業(yè)管理企業(yè)學習《條例》和《規(guī)定》，使之盡快掌握法律、法規(guī)的規(guī)定，并按照物業(yè)管理服務合同的約定，科學規(guī)范地進行物業(yè)管理。要繼續(xù)以小區(qū)經理為抓手，會同居委會、業(yè)主委員會開展小區(qū)經理的日?？己?，從小區(qū)的房屋維修、綠化養(yǎng)護、保潔保安、裝修管理等方面，綜合評定小區(qū)經理的管理水平，并在充分聽取業(yè)主意見的基礎上，實行小區(qū)經理年檢制度，對一些不合格的小區(qū)經理，堅決不予通過年檢。同時，將小區(qū)經理的日?？己撕湍隀z，與企業(yè)資質評定掛鉤，促使物業(yè)管理企業(yè)管理重心下移，真正做到管理責任落在小區(qū)。在物業(yè)行風建設中，仍要以“維修、服務、收費”為重點，繼續(xù)與區(qū)糾風部門聯合，聘請物業(yè)行風監(jiān)督員，通過明查暗訪、征詢業(yè)主、輿論報道等外部門監(jiān)督機制，開展各種形式的物業(yè)行風檢查，宣傳和發(fā)揚行風建設中物業(yè)管理企業(yè)的先進事跡和規(guī)范做法，批評物業(yè)管理中存在的不規(guī)范行為，從而促進物業(yè)行風建設的長效管理機制。
3、 加強自身建設，嚴格實施行政管理。
物業(yè)行政管理人員要認真學習法規(guī)、法章、相關業(yè)務和社區(qū)管理理論，在實踐中提高綜合知識的掌握運用能力，認真履行職責，開拓工作思路，規(guī)范行政行為，嚴格依法辦事。房地辦事處的屬地管理工作要落到實處，主任要定期向街道（鎮(zhèn)）匯報物業(yè)管理工作，溝通轄區(qū)的物業(yè)管理信息，接受街道（鎮(zhèn)）布置的物業(yè)管理工作，并保證每周有一天時間在小區(qū)內檢查、指導；管理員要帶領今年上崗的房屋協管員，開展物業(yè)小區(qū)的巡查、指導、監(jiān)督工作，確保每月巡視小區(qū)一遍，每周走訪居委會、業(yè)委會，并做好記錄，及時解決物業(yè)小區(qū)內的各類物業(yè)管理矛盾。房地辦事處要做好房屋協管員的業(yè)務培訓、指導、考核等工作，要發(fā)揮協管員在基層管理中的作用，使之成為房屋行政管理中的一支重要力量。同時，房地辦事處要繼續(xù)完善物業(yè)基礎資料信息，充分利用物業(yè)管理信息系統，強化物業(yè)行政管理，抓好日常來信、來訪、來電的處理，力爭將各類物業(yè)矛盾化解在基層。
4、 加強基層管理，切實推進物業(yè)管理網格化建設。
物業(yè)管理行政資源的合理配置，要結合社區(qū)網格化管理的要求。物業(yè)行政管理要充分運用社區(qū)網格化為載體，加強行政執(zhí)法和日常監(jiān)管。在組織管理機制上，街道（鎮(zhèn)）物業(yè)協調小組統攬全局，具體領導和協調物業(yè)管理的各項工作；在各網格管理中，以若干個居委會范圍劃成網格，以居民區(qū)黨組織為核心的“四位一體”為基礎，運用快速反應機制、綜合協調機制，具體處理居住小區(qū)內的物業(yè)矛盾。物業(yè)管理網格化，房地辦事處要在每個網格中按排管理人員，實行劃塊負責，責任到人。日常管理上，房地辦事處要服從街道（鎮(zhèn)）的統一指揮，實行12小時輪流值班制度，在工作效果上，體現各司其職，形成合力。物業(yè)管理網格化建設中“四位一體”的規(guī)范運作，是網格化推進的關鍵，房地辦事處要落實“四位一體”的各方職責，明確“四位一體”的操作程序，使物業(yè)管理網格化工作規(guī)范，有序的推進。
二、 抓住難點，加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范違法建筑執(zhí)法體系。
已經實施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確了房地部門是物業(yè)小區(qū)違法建筑行政執(zhí)法的主體，這就要求，行政管理部門必須加大行政執(zhí)法力度，以進一步維護小區(qū)舒適、整潔的居住環(huán)境，因此，在違法建筑的處理上，必需依據法規(guī)，采用各種措施，力求達到整治拆除的效果。
1、 違法建筑整治的措施。
按照《條例》規(guī)定，對正在實施的違法建筑，房地辦事處在接到舉報或小區(qū)巡查中發(fā)現后，應立即會同物業(yè)管理企業(yè)進行制止，制止無效的，暫扣施工工具、材料，并由房地辦事處組織物業(yè)管理企業(yè)代為改正；對老的違法建筑要結合小區(qū)綜合整治，會同街道、城監(jiān)、工商、市容等部門，開展集中整治；對嚴重影響小區(qū)環(huán)境、矛盾焦點較突出的違法建筑個案，運用行政處罰程序，通過司法途徑強制拆除。
2、 違法建筑整治的方法。
新建住宅小區(qū)，要督促物業(yè)管理企業(yè)加強管理，從源頭上控制違法建筑的行為。同時，小區(qū)內要加大業(yè)主臨時公約或業(yè)主公約的宣傳力度，引導業(yè)主自覺維護小區(qū)環(huán)境，制止違法搭建。在一些高檔住宅小區(qū)內，例如：新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區(qū)，要會同規(guī)劃部門開展專題研究，從房地、規(guī)劃執(zhí)法的程序上，尋找結合點，采取集中整治、聯合執(zhí)法的方式，進一步加大高檔住宅小區(qū)的執(zhí)法力度。
三、 明確目標，開展房屋綜合整治，營造整潔安寧的居住環(huán)境。
歷年來，開展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對居住小區(qū)環(huán)境的改善，表現出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經驗的基礎上，進一步加大力度，切切實實將這件為民辦實事的好事做好。
1、 認真梳理，制定計劃。
要在深入小區(qū)、調查研究的基礎上，廣泛聽取廣大市民和社會各方對居住物業(yè)管理的意見，認真梳理各類歷史遺留的險、漏、堵、水、電等“老大難”問題，合理編制整治計劃，集中力量開展整治，切實解決物業(yè)管理方面的“急、難、愁”問題。2005年房屋綜合整治的重點為：著重開展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設施老化、管道堵塞等項目，明年整治58幢，計69萬平方米；舊公房小區(qū)整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛(wèi)、車棚整修等項目為整治目標，突出小區(qū)的單項目整治，明年共整治48個小區(qū)，計110萬平方米。
2、 各方籌措，落實資金。
舊住宅小區(qū)的房屋整治資金，以業(yè)主維修基金和物業(yè)租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)創(chuàng)建資金、建設單位資金等作相應補貼，原則上區(qū)政府凈歸集款不作補貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個一點”原則，即在上述五方共同籌集的基礎上，區(qū)政府凈歸集款再給予一定的補貼。
3、 落實責任，鞏固成果。
房屋綜合整治后，小區(qū)的各項管理措施要及時跟上。要督促物業(yè)管理企業(yè)抓好基礎設施的日常管理，要維護小區(qū)的整體環(huán)境，特別要防止違章搭建的“回潮”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會要攜手共建文明小區(qū)、創(chuàng)優(yōu)小區(qū)、安全小區(qū)，使綜合整治成果在日常管理中加強和提升。
四、 強化機制，突出長效管理，提高管理水平和管理質量。
1、 運用市場機制，建立舒適型小區(qū)的長效管理。
商品住宅小區(qū)要嚴格履行物業(yè)管理服務合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務特色，注重管理的效果性，體現人性化的管理理念。服務質量的評價體系，要以業(yè)主的滿意度為標準，建立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主互相監(jiān)督機制。物業(yè)管理企業(yè)的選聘要充分運用市場機制，采取招投標的方式，建立優(yōu)勝劣汰，擇優(yōu)選聘的競爭機制。商品住宅小區(qū)要在物業(yè)管理法規(guī)的范圍內，通過市場調節(jié)，建立完善的長效管理機制。
2、 運用指導、協調機制，建立改善型小區(qū)的長效管理。
舊售后房小區(qū)和動遷房小區(qū)要積極推進“一體化”管理，切實做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務工作。服務要求上，做到維修及時、保安保潔盡責、綠化養(yǎng)護到位、收費規(guī)范。房地辦事處要會同街道（鎮(zhèn)）積極協調多家管理，引導業(yè)主大會在聽取業(yè)主意見基礎上，選聘一家物業(yè)管理企業(yè)管理，使小區(qū)物業(yè)管理開展規(guī)范有序。在小區(qū)管理層面要注重發(fā)揮“四位一體”作用，運用“四位一體”管理機制，切實解決小區(qū)中的難點、熱點問題。
3、 通過宣傳、引導，逐步推進保障型小區(qū)的規(guī)范管理。
無人管理房屋在綜合整治以后，落實了物業(yè)管理企業(yè)托管，但由于業(yè)主付費服務的觀念尚未轉變，業(yè)主大會、業(yè)主委員會又無法組建，因此物業(yè)管理以維持日常維修為主開展。為此，要充分發(fā)揮“兩級政府，三級管理”中街道（鎮(zhèn)）的綜合協調作用，通過居民的自治組織??居委會牽頭，會同房地辦，組織居民實行自我管理，將小區(qū)的維修、清潔、保安、綠化等分項委托專業(yè)部門實行有償代管。同時，社區(qū)和房地辦積極動員居民，實施有限產權房屋接軌，解繳房屋維修基金，對符合條件的幫助組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，然后選聘物業(yè)管理企業(yè)，落實物業(yè)管理，使無人管理房屋物業(yè)管理逐步向規(guī)范方向發(fā)展。
物業(yè)管理法制化道路尚處在起步階段，面臨的任務仍然很艱巨，但我們有信心在各級領導的幫助和指導下，以讓人民高興滿意為出發(fā)點，積極探索、開拓創(chuàng)新，努力開創(chuàng)長寧物業(yè)管理的新局面。