購房合同應(yīng)注意的問題有哪些

　　(一)認(rèn)購書簽訂的問題注意

　　在我國的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式買賣合同前，必須簽訂《認(rèn)購書》。從法律上說，認(rèn)購不是買房的法定前驟，合同也不是認(rèn)購的必然結(jié)果。

　　簽訂《認(rèn)購書》表明買房人只能保證其購買意愿的真實(shí)性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同購買商品房。如果雙方在《認(rèn)購書》對(duì)房屋的面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都做了明確的約定，那么我們可以認(rèn)為《認(rèn)購書》就是一份房屋買賣合同，雙方簽訂的正式合同只是把認(rèn)購書約定的內(nèi)容具體化;如果《認(rèn)購書》未明確主要條款，則認(rèn)購書不具備合同的性質(zhì)，我們可以把它看作是雙方的意向書。

　　買房人在簽訂購房《認(rèn)購書》時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

　　1、審查開發(fā)商所提供的認(rèn)購書中是否有不利于自己的條款。

　　在簽訂認(rèn)購書之前，購房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。同時(shí)，購房者還應(yīng)問清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購房意圖不符的條款;如無異議，應(yīng)要求提供或復(fù)印作為預(yù)訂協(xié)議附件，以免將來正式簽約時(shí)就預(yù)售合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭，也有助于防止開發(fā)商以預(yù)售合同內(nèi)容不能達(dá)成一致為由將已升值房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣”的情況。

　　2、注意認(rèn)購書中對(duì)定金的處理規(guī)定。

　　開發(fā)商和購房人經(jīng)常會(huì)為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒談成，開發(fā)商不退定金;要么，買方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產(chǎn)生，購房者最好與開發(fā)商在認(rèn)購書中明確約定：“雙方在簽訂合同的過程中，如果就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，最終導(dǎo)致合同無法簽訂的，開發(fā)商則應(yīng)返還定金”。《中華人民共和國合同法》第一一五條對(duì)此也做了規(guī)定。

　　(二)商品房買賣合同簽訂注意

　　應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、對(duì)于出賣人的主體資格進(jìn)行審查。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及登記要求。要求出賣人出具房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、開發(fā)單位與銷售單位及所有權(quán)人是否一致、中介代理機(jī)構(gòu)是否具有正式的委托文件;

　　2、對(duì)于合同的主要內(nèi)容。

　　如購置房屋的面積要明確是多少，實(shí)際使用面積是多少、交付期限及房屋的質(zhì)量是否符合法律規(guī)定或合同的約定，防止因質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生糾紛;

　　3、關(guān)于雙方違約責(zé)任的約定要公平合理。

　　在簽訂商品房買賣合同時(shí)，有些房產(chǎn)開發(fā)商往往列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而總避開其本身違約責(zé)任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)違約責(zé)任之約定顯失公平，對(duì)購房者很不利。因此，在與銷售商簽訂商品房買賣合同時(shí)，購房者應(yīng)要求在合同中明確銷售商的違約責(zé)任，應(yīng)努力爭取雙方在違約責(zé)任上的公平。

　　(三)關(guān)于交付房屋

　　交付房屋也是很重要的，首先，要檢查一下你所接受的房屋與合同附圖是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。其次，要檢查一下房屋有沒有質(zhì)量問題，例如該房是否已通過綜合驗(yàn)收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質(zhì)量問題或主體結(jié)構(gòu)問題。如存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房者要堅(jiān)決予以拒收，此外還要向開發(fā)商索取“兩書”，即《認(rèn)購書》、《合同書》。最后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來保留證據(jù)。

　　(四)房屋權(quán)屬證書的辦理注意

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)，是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，在《物權(quán)法》第十七條也做了論述，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，以登記為準(zhǔn)。

　　房屋權(quán)屬證書的功能有：

　　1、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，指權(quán)屬證書確認(rèn)所有人的所有權(quán)，承認(rèn)并保護(hù)房屋與權(quán)利人之間的關(guān)系;

　　2、公示功能，指將房屋權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開，用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果。

　　因此，買受人在簽訂了買賣合同后，應(yīng)盡快辦理權(quán)屬證書。在合同中約定由開發(fā)商統(tǒng)一辦理的，應(yīng)督促其盡快辦理;沒有約定的，買受人應(yīng)持有關(guān)材料到房地產(chǎn)管理部門辦理，并登記公示

　　(五)商品房預(yù)售的預(yù)告登記注意

　　商品房預(yù)售是一種特殊的買賣行為，是指開發(fā)商將正在建造的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。由于標(biāo)的物現(xiàn)實(shí)的不存在，買受人得到的只是房屋建成后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)，其行為是一種風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，為避免糾紛的產(chǎn)生、防范風(fēng)險(xiǎn)，買受人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂后進(jìn)行預(yù)告登記。在學(xué)理解釋中，預(yù)告登記使預(yù)售合同具有了物權(quán)的性質(zhì)，是典型的債權(quán)物權(quán)化，即買受人在預(yù)售合同中的權(quán)利是一種債權(quán)，經(jīng)過登記后獲得了對(duì)抗第三人的效力，那么第三人就無法通過占有或登記取得房屋所有權(quán)。在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也規(guī)定了預(yù)售登記制度?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了預(yù)告登記制度。這樣就可以使用預(yù)告登記制度防止在商品房交易中出現(xiàn)“一房二賣”情形的發(fā)生，維護(hù)購房人的合法權(quán)益。