購房時售樓處通常在簽訂購房合同之前會和顧客簽訂認購書，要求顧客繳納一定的定金，往往交付定金后會遇到一些原因?qū)е伦詈鬅o法簽訂購房合同。那么未簽購房合同定金應(yīng)該怎么處理呢?顧客可以要回事先交付的定金嗎?

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定來處理;因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！贝藯l規(guī)定為處理簽訂認購書后未簽購房合同的情況下，定金如何處理提供了一個原則性的規(guī)定。如果出賣方的原因未能簽訂購房合同，則雙倍返還定金。如買受人一方的原因未能簽訂購房合同，則所交之訂金不能退還。如果是不能歸咎于雙方的原因，則定金應(yīng)當退還買受人。

　　認購書(也叫訂購書、預(yù)訂書)從民法和合同法的理論來看，屬于一種預(yù)約民事合同，它是相對于本約即商品房買賣合同而言的，是指當事人以將來訂立商品房買賣合同作為約定的合同。違反預(yù)約合同，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。另一方有權(quán)請求法院強制其履行訂立本約的義務(wù)，也可請求其承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果認購書有關(guān)于定金的約定，當事人違約就應(yīng)當依據(jù)定金條款承擔(dān)責(zé)任。

　　但是，不能簽訂購房合同的原因在生活中總是很復(fù)雜，究竟應(yīng)歸咎于何方往往很難把握。為幫助大家理解，故現(xiàn)舉數(shù)例說明如下：

　　案例一：2005年7月份某天，李某在觀看廣州市某房地產(chǎn)公司樓盤的推介項目時，相中了該樓盤的A棟301房，根據(jù)售樓小姐提供的資料說明顯示，該樓盤套內(nèi)面積115平方米，單價9000元每平米。如當時簽訂認購，可享受九五折優(yōu)惠。李某當即簽訂了認購書并于第二日交納了定金叁萬元。認購書中約定：“……簽訂本認購書后十五日內(nèi)雙方簽訂商品房買賣合同，如乙方不簽訂的，定金不予退還?！痹诮桓抖ń鸷蟮?天，李某依約來到該房地產(chǎn)公司的營業(yè)點簽約，售樓小姐接待了他，當李某接過房地產(chǎn)公司提供的商品房買賣合同文本時，發(fā)現(xiàn)在文本中增加了幾項補充約定的條款，均是減輕或者免除房地產(chǎn)公司違約責(zé)任的條款，而且將房屋交付條件自行設(shè)定為“竣工以后，接到入住通知后15日內(nèi)必須入住”，將產(chǎn)權(quán)登記時間約定為交房后720天內(nèi)。李某認為，這些都是霸王條款。而且在認購書中沒有列明，售樓小姐當時也未說明。故拒絕簽約，要求退還定金。房地產(chǎn)公司認為是李某單方面不簽約，沒有訂立購房合同的誠意，無權(quán)要求返還定金。經(jīng)協(xié)商不成，李某訴至法院。法院經(jīng)審理認為：簽訂認購書后，雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致，屬于因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，判決房地產(chǎn)公司將定金返還給李某。

　　案例二：2005年6月4日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一項認購書，約定購買房地產(chǎn)公司某樓盤的B棟一房。簽約后，王某依約交付了定金叁萬元。但是，房地產(chǎn)公司卻在認購書生效后將此房又另售給其他人。王某知道后，要求與房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。房地產(chǎn)公司認為，認購書不是正式合同，只同意原額返還定金，不同意雙倍返還。經(jīng)協(xié)商不成，王某訴至法庭，法院經(jīng)審理認為：王某與房地產(chǎn)公司簽訂的認購書合法有效，現(xiàn)因房地產(chǎn)公司另售他人的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決房地產(chǎn)公司向王某雙倍返還定金。

　　案例三：2006年4月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂認購書，認購該公司開發(fā)的位于某處的房產(chǎn)，并按照約定交付了定金。按照約定，雙方應(yīng)當在七日內(nèi)簽訂購房合同，但是，張某因公司委派出差到另一城市，因工作較忙，也一直未與房地產(chǎn)公司聯(lián)系。十五日后，當張某找到房地產(chǎn)公司要求簽約時，遭拒絕，要求退還定金，也遭拒絕。張某認為，雙方未簽正式購房合同，房地產(chǎn)公司無償取得定金，屬不當?shù)美９试V至法院，請求返還。法院經(jīng)審理認為：張某與房地產(chǎn)公司簽訂的認購書合法有效，現(xiàn)張某自身的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買賣合同，張某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無權(quán)要求返還定金。結(jié)果，張某敗訴。

　　但是，在司法實踐中，由于某個時段房價升值較大，有些房地產(chǎn)公司寧可承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任。也要毀約另售他人或者暫時將房閑置。也有的消費者，簽了認購書后，看到了其他的房產(chǎn)更好，想毀約另購，但又不愿承擔(dān)違約責(zé)任。于是，在簽約時故意刁難，提出種種非份要求。對于惡意違約者，建議人民法院要從嚴掌握，對于因有更大升值而違約的房地產(chǎn)商，可應(yīng)當事人的訴求，只有該房地產(chǎn)還未登記到新買主的名下，認購書所確定的權(quán)利義務(wù)還有履行的可能，就應(yīng)當判令雙方依法補簽商品房買賣合同。如消費者不訴求繼續(xù)簽約，不僅適用定金罰則，如消費者還主張賠償損失的，還應(yīng)當按毀約時與簽訂認購書時的差價部分對認購方予賠償。而對于符合法律規(guī)定，公平合理的商品房買賣合同，購房者拒不簽訂的，則應(yīng)當不予支持其返還定金的請求。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商的建議，能直接簽商品房買賣合同的，就不要通過簽認購書來忽攸消費者。如實屬不能直接簽商品房買賣合同的，則應(yīng)當將商品房買賣合同文本作為認購書的附件，由當事人簽字確認。并注明“雙方約定于X年X月X日以此合同文本約定的內(nèi)容簽訂正式商品房買賣合同”。對消費者的建議，顧客在沒有確定要購買該房產(chǎn)的情況下，不要隨意因為銷售的勸說就交納所謂的定金，要有一定的自我權(quán)益保護意識。如您在實務(wù)中還遇到更多的法律問題，請咨詢律師，我們會為您提供最專業(yè)的法律意見。