對麗江玉龍花園酒店有限公司的考察報告

　　二00四年二月二十七日至三月二日，由州人民政府副秘書長鄭維興為組長，州經(jīng)貿(mào)委、州企改辦、西雙版納賓館有關(guān)人員組成的考察組，對麗江玉龍花園酒店有限公司進行考察，先后與當(dāng)?shù)鼐频陞f(xié)會、工商、稅務(wù)、銀行、經(jīng)貿(mào)委、旅游局等部門進行座談及實地考察，現(xiàn)將考察有關(guān)情況報告如下：

　　一、麗江玉龍花園酒店有限公司基本情況

　　麗江玉龍花園酒店有限公司是上海致恒數(shù)碼科技有限公司和天津華泰集團（上市公司，總資產(chǎn)75億元人民幣）共同投資組建的集酒店、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、文化演藝等為一體的大型非公有制企業(yè)。該公司于2000年1月27日在云南省麗江市大研鎮(zhèn)注冊成立，工商注冊資本1200萬元，現(xiàn)轄麗江陽光花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、麗江玉龍花園大酒店、玉龍吉鑫園演藝公司、上海分公司、溫州分公司和北京分公司等企業(yè)。在下屬公司中：

　　麗江玉龍花園大酒店是公司在麗江投資規(guī)模最大、星級最高的一家多功能酒店，酒店位于世界文化遺產(chǎn)的麗江古城內(nèi)，建筑特色沿用納西四合院民居風(fēng)格，整個酒店與古城有機的溶為一體，酒店硬件完全按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)配備，加之酒店一流的服務(wù)，深受世界各地賓客的好評，全年住房率在80%以上。二00三年麗江玉龍花園酒店有限公司僅有八個半月的經(jīng)營期（受非典影響），全年實現(xiàn)銷售收入1663.08萬元，上繳各種稅金130余萬元，實現(xiàn)純利潤635萬元，月平均銷售收入為195.66萬元，月平均利潤74.71萬元。累計實現(xiàn)純利潤1514.13萬元。截止二00三年末，麗江玉龍花園酒店有限公司總資產(chǎn)已達到14931.71萬元，其中流動資產(chǎn)2839.18萬元，固定資產(chǎn)10346.13萬元，無形及遞延資產(chǎn)1746.40萬元；負債4995.15萬元，資產(chǎn)負債率為33.45%。

　　麗江陽光花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首期開發(fā)陽光花園別墅小區(qū)創(chuàng)造麗江地區(qū)施工速度第一（8個月交驗）、銷售速度第一（3個月全部售出）、規(guī)格最大、檔次最高（占地84畝、54套高級別墅）的業(yè)績，入住該小區(qū)已成為麗江成功人士的向往。

　　玉龍吉鑫文化公司現(xiàn)有員工150多人，演員50余人，所演出的玉龍古宴秀由5場極具納西風(fēng)格的節(jié)目組成，深受賓客的贊譽，是麗江政府宴請貴賓必看的節(jié)目。

　　目前，公司正規(guī)劃玉龍花園大酒店二期工程——玉龍花園假日酒店項目已通過麗江市有關(guān)部門的審批，該項目作為麗江旅游業(yè)的示范工程受到麗江市委、市政府的高度重視和大力支持，該項目即將開工建設(shè)，預(yù)計投入資金3.5億元人民幣，酒店建成后將是麗江規(guī)模最大（占地250畝、1200套客房、14萬m2商品房、80棟豪華別墅）、星級最高（五星級）的超大型多功能酒店，建成后將以產(chǎn)權(quán)模式進入市場化、國際資本、資產(chǎn)式的運營。

　　公司在先進的經(jīng)營管理模式下已全面進入資本和資產(chǎn)運作階段，特別是有效的利用玉龍花園大酒店這塊平臺，通過與RCI及各銷售公司的運作，將全新的產(chǎn)權(quán)酒店及分時度假理念引入麗江酒店業(yè)并成功的將其推入市場，取得了很好的社會和經(jīng)濟效益。

　　二、麗江玉龍花園酒店有限公司的經(jīng)營特色

　　該公司2000年初在麗江市以1200萬元資金注冊成立后，在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒?，?900萬元人民幣成功收購位于古城四方街的原麗江縣麗水賓館，之后又收購了兩戶私營花園（四合庭院），在此基礎(chǔ)上，以突出古城特色、保護原建筑風(fēng)貌對所收購的房地產(chǎn)進行整體規(guī)劃、建設(shè)，形成現(xiàn)在的玉龍花園大酒店。之后，該公司又組建麗江陽光花園房地產(chǎn)有限公司，并成功開發(fā)麗江陽光花園別墅小區(qū)，在施工速度、銷售速度及經(jīng)濟效益等方面取得了較好業(yè)績。四年來，該公司已先后成立了玉龍吉鑫園演藝公司、上海分公司、溫州分公司和北京分公司等企業(yè)。截止二00三年十二月三十一日止，公司總資產(chǎn)已達1.49億元，負債0.5億元（僅向農(nóng)行貸款1340萬元），凈資產(chǎn)0.99億元，其中僅二00三年就實現(xiàn)營業(yè)收入1644萬元，利潤總額635萬元。四年來累計實現(xiàn)利潤1514萬元，企業(yè)進入了良性發(fā)展階段。該公司之所以取得如此嬌人的業(yè)績，主要是其在經(jīng)營中以高起點、快發(fā)展的戰(zhàn)略經(jīng)營理念，集聚了全國各地一大批優(yōu)秀管理人才，引進了先進的管理經(jīng)驗，在全國建立了強大的營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

　?。ㄒ唬┎捎卯a(chǎn)權(quán)式酒店模式運作，即以酒店的房間為運作單元，將客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證），出售給投資者，投資者購得產(chǎn)權(quán)后再將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得年度客房經(jīng)營利潤，同時，投資者享有一定時限（按合同約定）的免費入住權(quán)，以及在酒店享有的優(yōu)惠政策，投資者取得客房產(chǎn)權(quán)后有轉(zhuǎn)讓、贈產(chǎn)、抵押和繼承權(quán)。由于公司豐富的經(jīng)營經(jīng)驗及完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，給投資者較好的回報，此運作模式也使酒店資產(chǎn)在國際資本市場上參予運營成為可能。同時，大大分散了酒店的投資風(fēng)險，實現(xiàn)了企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化。

　　（二）積極推廣分時度假銷售模式，該公司已加入國際最大的分時度假機構(gòu)RCI（Resort Condominiums International），利用出售會員卡的形式，以20年為一期，每年享受7天免費住房，通過RCI分時度假交換系統(tǒng)，在全球3700家酒店任其選擇住宿，實現(xiàn)輕輕松松周游世界。此銷售模式隨著居民收入的提高，將會擁有更加眾多的消費者，目前其客戶以海外及沿海發(fā)達地區(qū)為主。這種模式也是擴大和固定消費者的超前經(jīng)營理念的具體體現(xiàn)。

　?。ㄈ┌盐帐袌鰴C遇，開展多種經(jīng)營。該公司以玉龍花園酒店為發(fā)展平臺，充分把握市場機遇，先后成功投資運作了麗江陽光花園別墅小區(qū)，玉龍吉鑫園演藝公司的項目，均取得良好回報。不但取得良好收益，更在當(dāng)?shù)貥淞⒘似髽I(yè)品牌，為企業(yè)快速發(fā)展積累了資金和人才。目前，該公司又在麗江征地200畝，投資興建一客房數(shù)為1200間的五星級酒店，其中一部分以產(chǎn)權(quán)式酒店運作。

　?。ㄋ模╈`活有效的管理和完善的保障制度

　　玉龍花園酒店有限公司目前已有員工600余人（含下屬各分公司員工），其中上層管理人員均從全國各地招聘，從事企業(yè)資本運作、發(fā)展策劃、財務(wù)管理、人力資源配置管理及營銷攻關(guān)等方面的人才齊備，為公司提升管理奠定了良好的基礎(chǔ)。公司組建以來的運作實踐證明，這一套管理是行之有效的。

　　為穩(wěn)定公司管理人員及基層員工，公司制定了9級17檔崗位技能工資＋效益工資＋其它獎勵為主的《工資及福利的規(guī)定》，最低崗位工資500元，最高崗位工資3500元，并為員工繳納養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險和醫(yī)療保險。由于公司經(jīng)營有方，效益顯著，目前還給員工每年15天的帶薪假期，在餐費、節(jié)日福利及員工生日、婚喪等方面均有禮品贈送，因此，就目前而言，公司管理人員及基層員工比較穩(wěn)定，其內(nèi)部管理規(guī)范有序。

　　三、意見和建議

　　通過實地考察及與相關(guān)管理部門座談，考察組經(jīng)充分討論，一致形成以下意見：

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟能力：玉龍花園酒店有限公司截止二00三年十二月三十一日止，共有資產(chǎn)1.49億元，企業(yè)凈資產(chǎn)9937萬元，其中未分配利潤1514萬元，資產(chǎn)負債率33.5%，農(nóng)行將其評為AA級信用企業(yè)。該企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，總投資報酬率、資產(chǎn)負債率、資本積累率及實現(xiàn)稅利和職工年平均收入等指標(biāo)都處在先進和合理的范圍內(nèi)，其現(xiàn)有經(jīng)濟能力可以購并西雙版納賓館。

　?。ǘ┕芾砟芰Γ涸摴驹邴惤院?，經(jīng)四年運作，已積累了相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗，公司上層管理人員來自全國各地，管理素質(zhì)較高，特別是在資本運作和財務(wù)管理方面具有較豐富的經(jīng)驗。該公司已在麗江實施的產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式和RCI分時度假交換系統(tǒng)的銷售模式具有超前性。綜合看，該公司具備管理和運作西雙版納賓館的能力。

　?。ㄈ┙?jīng)營能力：該公司組建以來，以突出酒店民族特色和文化演藝等為經(jīng)營宗旨，取得了良好的業(yè)績，目前已在北京、上海和溫州建立了分公司，初步形成了自身的銷售網(wǎng)絡(luò)，加入RCI也使其海外銷售得以暢通。該公司除經(jīng)營酒店業(yè)外，還在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和文化演藝等方面有所發(fā)展，說明公司具備較強的經(jīng)營和開發(fā)能力。

　?。ㄋ模惤颀埢▓@酒店有限公司承諾：按企改政策收購西雙版納賓館凈資產(chǎn)后將投入8千萬元資金對賓館進行裝修和擴建，其中裝修于年內(nèi)完成，主要改擴建項目有：

　　1、在目前停車場位置新建一棟三層傣王宮式建筑，并將現(xiàn)有圍墻全部拆除，其功能包括大堂、餐飲及會議場地。

　　2、拆除宴會廳、周邊二層建筑物及鍋爐等陳舊設(shè)施，在其位置上新建一棟六層客房區(qū)，新建客房達400間。

　　3、對現(xiàn)有3棟傣式別墅進行全面改造裝修，并在其周圍新建5棟傣式別墅、1個游泳池及一座傣式水井，使整個別墅區(qū)域形成傣式建筑群體。

　　4、對望江1—4號樓進行內(nèi)外部改造裝修，將樓柱以上全部封閉，把圍墻全部拆除，1層改造成商鋪，與江邊共同形成一個商業(yè)、娛樂圈。鑒于目前江邊新開發(fā)別墅擋住了望江景觀的狀況，公司將在適當(dāng)機拆除此片樓房新建10層左右，高于現(xiàn)江邊別墅的具有民族特色的客房樓，以重現(xiàn)望江景觀。

　　5、增加、擴建原缺少的服務(wù)及功能設(shè)施，配備分體式空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、多功能會議網(wǎng)絡(luò)自動化系統(tǒng)。

　　6、將現(xiàn)有的傣味餐廳擴建、改造為大型民族風(fēng)情演藝廳。

　　在職工安置方面，承諾接收全部職工，按企改政策兌現(xiàn)安置費用。

　　意見和建議：

　?。ㄒ唬┩ㄟ^對麗江玉龍花園酒店有限公司的經(jīng)濟、管理、經(jīng)營能力的考察及社會各界對其的評價，考察組認為：將麗江玉龍花園有限公司作為西雙版納賓館的收購主體是可行的。協(xié)議成交后，應(yīng)組織財政、審計、國土及稅務(wù)等職能部門為其辦理具體手續(xù)。

　?。ǘ┙M織西雙版納賓館相關(guān)人員（中層管理人員及職工代表）到麗江玉龍花園酒店參觀學(xué)習(xí)，增進相互了解。

　?。ㄈ┯捎颀埢▓@酒店將其收購方案在西雙版納賓館職工大會上講解，介紹其經(jīng)營思路及發(fā)展規(guī)劃，同時宣傳職工安置政策及用人機制，取得西雙版納賓館職工的支持。

　　（四）若以協(xié)商議價方式購并該企業(yè)，則應(yīng)明確，除按政策規(guī)定置換國有職工身份補償金和退休人員相關(guān)費用外，剩余凈資產(chǎn)應(yīng)按出售方式處置。

　?。ㄎ澹┵彶⒐ぷ髯詈迷诙?0四年四月十日前完成。