第十一章 用益物權(quán)

　　用益物權(quán)(如地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)等)是對(duì)他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。

　　特征：

　　用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為其主要內(nèi)容，并以對(duì)物的占有為前提;

　　用益物權(quán)是他物權(quán)、限制物權(quán)和有期限物權(quán);

　　用益物權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　在法律沒有特別規(guī)定或合同沒有特殊約定時(shí)，下列哪些權(quán)利人可以取得原物所生自然草息的所有權(quán)?( )

　　A.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人 B.采礦權(quán)人 C.典權(quán)人 D.質(zhì)權(quán)人

　　[參考答案] ABC[解題思路和依據(jù)] 選項(xiàng)A、B、C都是用益物權(quán)，取得孽息所有權(quán)是用益物權(quán)的當(dāng)然內(nèi)容。而選項(xiàng)D是擔(dān)保物權(quán)，質(zhì)權(quán)人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有權(quán)

　　一、國(guó)有土地使用權(quán)

　　產(chǎn)生

　　1、 土地劃撥：

　　現(xiàn)行法律中劃撥土地不能抵押;

　　劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋轉(zhuǎn)讓有效，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償土地出讓金。

　　2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地

　　1) 農(nóng)村居民住宅用地。土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)(一人一生只有一次，本村村民的待遇無(wú)償取得)。

　　2) 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。

　　3、土地使用權(quán)出讓：國(guó)家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為(協(xié)議、招標(biāo)和拍賣)。改變用途要得到批準(zhǔn)。

　　二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　有期限，種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，其期限為30年;荒山荒地植樹造林50年不變。

　　三、宅基地使用權(quán)(農(nóng)村居民的用益物權(quán))

　　農(nóng)村居民出賣、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地。農(nóng)村居民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由集體組織收回，統(tǒng)一安排使用。

　　公民不得買賣或變相買賣宅基地。非法轉(zhuǎn)讓宅基地，視其情節(jié)可以沒收非法獲取的價(jià)款或收回對(duì)宅基地的使用權(quán)。

　　四、典權(quán)——典權(quán)人支付典價(jià)，對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。

　　典權(quán)：僅限于房屋。

　　(一)典權(quán)人享有除房屋所有權(quán)以外的所有權(quán)利。

　　(二)典價(jià)：出賣價(jià)格的5/10-8/10.

　　(三)典權(quán)人的權(quán)利義務(wù)：收取孳息、轉(zhuǎn)典(轉(zhuǎn)典的典價(jià)不能超過原典價(jià))、出租、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)(不適用贈(zèng)予，互易如果是非種類物可以，非種類物不行)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)(很重要，看P121案例，典權(quán)存續(xù)期間，典物如果因不可抗力導(dǎo)致全部或部分滅失時(shí)，就滅失的部分，典權(quán)與回贖權(quán)均歸消滅。在出典人就典物余存的部分回贖時(shí)，滅失部分的價(jià)值的一半，可以從典價(jià)中扣除)。

　　(四)出典人的權(quán)利義務(wù)：讓與典物所有權(quán)、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)(只能是抵押權(quán)，不能設(shè)立與典權(quán)性質(zhì)不能并列的權(quán)利，如典權(quán)、地上權(quán))、回贖不以原出典人為限。

　　(五)典權(quán)贖回期限：30年內(nèi)任意時(shí)間。

　　(六)找貼(找貼是在典權(quán)存續(xù)中出典人將典物所有權(quán)讓與典權(quán)人，找回典物的當(dāng)時(shí)價(jià)格與典價(jià)的差額，從面使典權(quán)消滅的一種方法)、作絕(有期限的典權(quán)，因期限屆滿由典權(quán)人得到所有權(quán)，典權(quán)亦因混同而消滅)、別賣(典權(quán)附有到期不贖，聽由典權(quán)人出賣典物收回典價(jià)條款時(shí)，因典物別賣于第三人而使典權(quán)消滅)的含義。

　　(七)在房屋出典期間或者典期屆滿時(shí)，當(dāng)事人之間約定延長(zhǎng)典期或者增減典價(jià)的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承典人要求出典人高于原典價(jià)回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按照回贖時(shí)市場(chǎng)零售價(jià)格折算。