第二十九周實(shí)習(xí)周記

　　1、本周顧問單位收到了幾位購(gòu)房客戶寄送的律師函，主要意見為在房屋購(gòu)買過(guò)程中，正式簽訂房屋產(chǎn)權(quán)出讓合同時(shí)房屋的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)房意向書中雙方約定的購(gòu)買房屋的面積，其已交付了全部購(gòu)房款，現(xiàn)在由于面積增加要求其增加支付購(gòu)房款的要求不合理，如果不盡快簽訂房屋購(gòu)買合同，其將決定解除合同并要求顧問單位賠償其損失。

　　2、接到上述律師函及咨詢后，我們出具了法律意見。我們認(rèn)為，根據(jù)購(gòu)房意向書中的約定“本協(xié)議記載的房屋建筑面積為預(yù)售房屋建筑面積，實(shí)際房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積以深圳市國(guó)土部門查丈測(cè)繪面積為準(zhǔn)，待深圳市國(guó)土部門查丈測(cè)繪面積確定后，按預(yù)售建筑面積已支付的房款以深圳市國(guó)土部門查丈測(cè)繪面積為準(zhǔn)多退少補(bǔ)。預(yù)售建筑面積和查丈測(cè)繪面積的任何差異不構(gòu)成合同變更或解除的事由?！蓖瑫r(shí)，相關(guān)法律也規(guī)定，建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。因此，上述爭(zhēng)議在雙方的合同中，有明確的約定，應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行處理，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)支付增加面積的購(gòu)房款，否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　3、但是，其中一個(gè)客戶的房屋面積增加了8個(gè)平方米，而之前整個(gè)房屋的購(gòu)買面積才是43平方米。面積如此之大的變更，很有可能被認(rèn)為是對(duì)合同條款進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性變更，對(duì)于購(gòu)房人而言也是極為不公平。因此，我們建議單獨(dú)處理此客戶，爭(zhēng)取通過(guò)打折或者置換其他房屋的方式妥善解決糾紛。

　　第三十周實(shí)習(xí)周記

　　本周主要工作為陪同帶教律師一同出差，就某貨運(yùn)保險(xiǎn)代位求償案件與被告進(jìn)行庭前談判，如談判破裂隨即參加庭審。

　　1、本次的談判并不順利，被告表示，一方面，在其多年的水路運(yùn)輸業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，從來(lái)沒有碰到過(guò)貨方的保險(xiǎn)公司追償船方的案件，在當(dāng)?shù)仡愃瓢讣奶幚碇?，涉案損失均是由貨方及其保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)，因此其無(wú)法理解及接受要求其承擔(dān)損失的要求。如果要承擔(dān)責(zé)任，其也會(huì)給貨主施加壓力，要求貨主出錢進(jìn)行賠償，否則貨物很難在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)很難在繼續(xù)下去，沒有人會(huì)和他做生意。

　　2、由于案件本身在責(zé)任認(rèn)定及損失確定上均證據(jù)充分，我們也當(dāng)場(chǎng)表示對(duì)于此次追償案件，我們有充足的信心追回所有損失，但鑒于被告要求并組織調(diào)解，也為了糾紛的快速順利解決，我們希望各方都能提出一個(gè)合理的折中方案，以解決涉案糾紛。被告隨后承諾，調(diào)解方案他們已經(jīng)商量好了，即由貨主支付5萬(wàn)元賠償款，他們不會(huì)出一分錢。由于與我們的預(yù)期相差太遠(yuǎn)，此次調(diào)解未能成功。

　　3、就在我們積極準(zhǔn)備庭審時(shí)，保險(xiǎn)公司告知被保險(xiǎn)人現(xiàn)在不愿意配合，相關(guān)證據(jù)原件其不會(huì)提供我們開庭使用。我們分析可又能其受到了被告很大的商業(yè)上的壓力。由于沒有證據(jù)原件面臨較大的敗訴風(fēng)險(xiǎn)，我們不得不最終同意被告的調(diào)解方案。于是在開庭當(dāng)日，雙方在法院的主持下簽訂調(diào)解協(xié)議，法院以出具調(diào)解書結(jié)案。

　　第三十一周實(shí)習(xí)周記

　　本周除一些常規(guī)工作外，并沒有其他值得予以記錄的工作內(nèi)容。主任在接下來(lái)的一段時(shí)間，會(huì)到保險(xiǎn)公司去進(jìn)行授課講座，需要我準(zhǔn)備講座的材料，并提供給我關(guān)于“調(diào)解在保險(xiǎn)理賠中的運(yùn)用”課題進(jìn)行研究。

　　1、在保險(xiǎn)理賠時(shí)，目前一般的調(diào)解機(jī)制有以下幾種：1、行業(yè)調(diào)解：保險(xiǎn)合同糾紛調(diào)解委員會(huì)作為行業(yè)調(diào)解組織依法對(duì)保險(xiǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解；2、司法調(diào)解：各級(jí)人民法院。民事訴訟法規(guī)定的一項(xiàng)重要的訴訟制度，是當(dāng)事人雙方在人民法院法官的主持下，通過(guò)處分自己的權(quán)益來(lái)解決糾紛的一種重要方式；3、保險(xiǎn)險(xiǎn)合同糾紛訴調(diào)對(duì)接機(jī)制：保險(xiǎn)糾紛訴調(diào)對(duì)接機(jī)制是以人民法院和保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解機(jī)構(gòu)為平臺(tái)，通過(guò)司法調(diào)解與保險(xiǎn)行業(yè)調(diào)解的聯(lián)合與互動(dòng)，建立多方位的保險(xiǎn)糾紛解決渠道。

　　2、目前在最高法院及保監(jiān)會(huì)的大力推動(dòng)下，保險(xiǎn)險(xiǎn)合同糾紛訴調(diào)對(duì)接機(jī)制是運(yùn)用最為廣泛的一種調(diào)解方式，各地均設(shè)立訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，引導(dǎo)當(dāng)事人多適用該途徑解決保險(xiǎn)理賠糾紛。當(dāng)事人向法院提起保險(xiǎn)訴訟的，法院立案庭主動(dòng)引導(dǎo)當(dāng)事人選擇保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解機(jī)構(gòu)進(jìn)行訴前調(diào)解，如當(dāng)事人同意，調(diào)解員則以調(diào)解程序開展調(diào)解工作，在雙方達(dá)成一致意見后制作調(diào)解協(xié)議書并由雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)。保險(xiǎn)糾紛進(jìn)入訴訟程序的，經(jīng)當(dāng)事人同意，辦案法官出具委托調(diào)解函，連同案件相關(guān)材料移送保險(xiǎn)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議的辦案法官及時(shí)審查，出具民事調(diào)解書，或由原告當(dāng)事人申請(qǐng)撤訴。已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序的案件，法官可以視案件具體情況在征得當(dāng)事人同意后，邀請(qǐng)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解機(jī)構(gòu)的調(diào)解員協(xié)助共同進(jìn)行調(diào)解。

　　3、目前這種保險(xiǎn)訴調(diào)對(duì)接機(jī)制大多存在自然人與保險(xiǎn)公司之間的人身意外保險(xiǎn)、車險(xiǎn)等領(lǐng)域，涉及到企業(yè)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)等保險(xiǎn)糾紛大多按照民事訴訟的程序進(jìn)行，并沒有強(qiáng)制推廣這一調(diào)解機(jī)制。

　　第三十二周實(shí)習(xí)周記

　　本周事務(wù)所作為當(dāng)事人與某裝修公司二審案件開庭審理，一審結(jié)果對(duì)我們較為不利，雖然雙方互有違約，但是我們承擔(dān)了較大的違約責(zé)任。而且在一審中，我們犯了一個(gè)很低級(jí)的失誤，就是并未請(qǐng)求法院調(diào)整過(guò)高的違約金，導(dǎo)致違約金的金額已超過(guò)本金，本次上訴，我們主要目的就能夠請(qǐng)求二審法院調(diào)低過(guò)高的違約金。

　　1、本案中，合同約定的逾期付款承擔(dān)的是“利息式”違約金，對(duì)于我方而言，若逾期付款，對(duì)方所遭受的損失是利息損失。按照最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定：“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過(guò)銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)?！币虼?，對(duì)方的實(shí)際損失最多為銀行同類貸款利率的四倍，而合同約定的違約金計(jì)算方式每日按欠款總額的千分之五支付，明顯過(guò)分高于被上訴人的實(shí)際損失。上述情形完全符合法律關(guān)于予以減少違約金的規(guī)定。按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)調(diào)低。

　　2、但是本案最大的問題在于，我方在一審時(shí)并未請(qǐng)求調(diào)低，法律并未規(guī)定法院可依職權(quán)予以調(diào)整違約金，那么，二審再主張調(diào)整違約金是否合適？我們認(rèn)為，首先本案原審法院并未就逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高向上訴人進(jìn)行釋明，二審法院應(yīng)當(dāng)就上訴人要求調(diào)整違約金的主張進(jìn)行審理其次，關(guān)于可主張請(qǐng)求調(diào)整違約金的時(shí)間，法律及司法解釋均沒有明確的規(guī)定，上訴人在二審階段明確提出要求調(diào)低違約金的請(qǐng)求并不違反法律的程序性規(guī)定，如二審法院不對(duì)于逾期付款違約金進(jìn)行調(diào)整，裁判結(jié)果可能造成事實(shí)上的嚴(yán)重不公平。

　　3、希望我們的上述上訴意見能夠得到法院的支持，以彌補(bǔ)一審時(shí)犯下錯(cuò)誤。

　　第三十三周實(shí)習(xí)周記

　　本周主要工作是協(xié)助帶教律師幫助顧問單位參與一項(xiàng)商業(yè)談判。顧問單位打算將一處商場(chǎng)整體出租給對(duì)方，就雙方的合作形式及租賃合同的條款進(jìn)行會(huì)談。

　　1、談判中遇到的第一個(gè)問題就是雙方以何種方式進(jìn)行合作，起初對(duì)方希望通過(guò)合資成立一家商業(yè)管理公司，有商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，但是我們考慮到如果是合資公司，我們不僅對(duì)對(duì)方不了解，雙方之前也沒有合作過(guò)，雙方關(guān)于出資的份額、人員的安排、各自的責(zé)任都會(huì)是很大的問題，而且，合資的話我方的收益將是不穩(wěn)定的，可能面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)，還不如我方自己繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終我們否決了對(duì)方這一方案。

　　2、最終雙方確認(rèn)還是通過(guò)出租的方式進(jìn)行合作。一些商務(wù)條款我們并未參與談判，在談到合同條款時(shí)，對(duì)方提出要使用它們的文本，我們經(jīng)過(guò)查看文本，認(rèn)為其提供的文本是只是適用于大商場(chǎng)與小商戶之間的租賃，很多條款與商場(chǎng)的整體出租完全不符，例如安保、垃圾的傾倒、物業(yè)的維護(hù)等等都是需要雙方重新約定的。最終對(duì)方同意了我們的意見，雙方同意重新起草一份新的租賃合同。

　　3、目前談判還在進(jìn)行中，由于現(xiàn)在商場(chǎng)還有小商戶在運(yùn)營(yíng)，需要談判進(jìn)行清場(chǎng)；而且一層的一些面積是顧問單位返租回來(lái)的，我們的租賃期限又超過(guò)了承租別人的期限。上述問題都有待進(jìn)一步的解決。該項(xiàng)目也是自己根據(jù)的最大的、最復(fù)雜的一個(gè)商業(yè)談判項(xiàng)目，后續(xù)還需要投入更多的經(jīng)歷和時(shí)間在其中。