改革土地制度 提高供地能力 導(dǎo)讀：一般來(lái)說(shuō)，在城鎮(zhèn)化初期或制定規(guī)劃時(shí)，占地規(guī)模較大，人口密度較小。但在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，隨著基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的完善，城鎮(zhèn)人口密度逐步提高，城鎮(zhèn)每年新占耕地會(huì)比較少。以下是由小編J.L為您整理推薦的改革土地制度 提高供地能力，歡迎參考閱讀。
城鎮(zhèn)化建設(shè)需要施展的空間，但是我國(guó)存量土地利用效率不高，增量土地供應(yīng)不足的問(wèn)題十分突出。這在很大程度上源于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、土地市場(chǎng)發(fā)育不足。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，應(yīng)當(dāng)重新審視土地規(guī)劃的定位，改變過(guò)去抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)形成的土地政策和計(jì)劃管理模式，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，提高城鎮(zhèn)化過(guò)程中的土地供應(yīng)總量。
土地供求矛盾原因分析
城鎮(zhèn)化是我國(guó)最大的內(nèi)需所在，其建設(shè)過(guò)程中需要大量新增建設(shè)用地。預(yù)計(jì)2020年，我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)到14.5億人，城鎮(zhèn)化率約為60%，即城鎮(zhèn)人口達(dá)到 8.5億人。2019-2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)增加約1.8億，按照城鎮(zhèn)人口中每萬(wàn)人平均占有0.7平方公里城市建設(shè)用地估計(jì)，至少需要新增126 萬(wàn)公頃城鎮(zhèn)建設(shè)用地。
土地市場(chǎng)供求矛盾十分尖銳。2019-2019年全國(guó)住房建設(shè)用地的實(shí)際供應(yīng)量占計(jì)劃供應(yīng)量的比例在62.3%-72.1%之間，河北、吉林等8個(gè)省低于計(jì)劃供應(yīng)量的 60%。表面上看，土地供大于求，但是房地產(chǎn)建設(shè)用地價(jià)格連年大幅上漲，反映出建設(shè)用地供不應(yīng)求。
一方面是地方政府呼吁建設(shè)用地指標(biāo)不夠，另一方面土地閑置現(xiàn)象大量存在，且未得到有效處置。土地的利用效率不高與土地供不應(yīng)求同時(shí)存在。
對(duì)土地供應(yīng)實(shí)行高度的計(jì)劃管理導(dǎo)致土地市場(chǎng)發(fā)育不足，是造成土地供求矛盾的重要原因。2019年，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，國(guó)家嚴(yán)把信貸和土地兩個(gè)“閘門”。
國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)〔2019〕28號(hào))加大了土地計(jì)劃管理的力度。這一舉措原本是抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的臨時(shí)性調(diào)控政策，但時(shí)至今日，已從短期政策變成長(zhǎng)期政策，難以適應(yīng)當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的新形勢(shì)。
土地市場(chǎng)供求矛盾的原因，主要有以下幾個(gè)：
首先，土地計(jì)劃管理不適應(yīng)城鎮(zhèn)化規(guī)律。從國(guó)外城鎮(zhèn)發(fā)展的規(guī)律看，城鎮(zhèn)通常是自然形成，或者首先整體制定城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和供地計(jì)劃，在此后的若干年內(nèi)逐步建成。譬如荷蘭，在圍海后新造的土地上建立城鎮(zhèn)，對(duì)整塊地一次性作規(guī)劃，再逐步批租給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。
因此，城鎮(zhèn)化的土地需求量每年不同。一般來(lái)說(shuō)，在城鎮(zhèn)化初期或制定規(guī)劃時(shí)，占地規(guī)模較大，人口密度較小。但在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，隨著基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的完善，城鎮(zhèn)人口密度逐步提高，城鎮(zhèn)每年新占耕地會(huì)比較少。
我國(guó)目前實(shí)行的土地計(jì)劃管理方式，每年根據(jù)上年土地利用情況和人口增加的規(guī)模，幾乎是均等供應(yīng)土地，實(shí)際上不利于城鎮(zhèn)發(fā)展的整體規(guī)劃，也不符合城鎮(zhèn)化用地的一般規(guī)律。
其次，土地市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最基本的生產(chǎn)要素。在人類大部分歷史上，土地是可以自由交易的商品，但是我國(guó)在很長(zhǎng)一個(gè)歷史時(shí)期內(nèi)不承認(rèn)土地是商品。
1989年人代會(huì)上通過(guò)的憲法修正案，將土地的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分開(kāi)，使土地使用權(quán)具有商品屬性。2019年通過(guò)的《物權(quán)法》，又明確了土地用益物權(quán)。但是中國(guó)土地并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)化。政府完全壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地執(zhí)行不同的價(jià)格。
招商引資中低價(jià)出讓土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)又競(jìng)相抬高地價(jià)。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地的權(quán)能受到一定的限制，農(nóng)民對(duì)宅基地、承包地和林地沒(méi)有出讓權(quán)和抵押權(quán)，農(nóng)村集體土地?zé)o法自由直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，也不能抵押。
盡管近年來(lái)我國(guó)部分城市在試點(diǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)和宅基地使用權(quán)“三權(quán)”抵押貸款，實(shí)際進(jìn)展還有待觀察。在法律層面也有一些障礙。
《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》明確規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。因此，土地使用權(quán)作為商品，其價(jià)格還難以反映實(shí)際的供求關(guān)系和資源稀缺程度，交易數(shù)量和用途也受到較多限制。
再次，土地供給主體單一。我國(guó)現(xiàn)行土地制度規(guī)定，政府是唯一的土地出讓主體。地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴。近年來(lái)，我國(guó)政府土地出讓金收入和以土地抵押為主的融資規(guī)模快速增長(zhǎng)。從世界多數(shù)國(guó)家的實(shí)踐看，從土地中獲得收益和一般稅收是其政府財(cái)政收入的重要組成部分，但大都是以向土地征稅為主，而不是一次性從土地出讓中獲得收益。
對(duì)土地實(shí)行高度計(jì)劃管理帶來(lái)很多負(fù)面影響。主要是，農(nóng)民從征地補(bǔ)償中獲得的收益分配比例偏低，農(nóng)村土地糾紛增多;掌握土地審批權(quán)的部門和個(gè)人尋租機(jī)會(huì)多，而且涉案金額大，貪腐暴利高;土地供給的饑餓狀態(tài)推動(dòng)了大城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。
改革土地制度，提高供地能力
改革土地制度、健全土地市場(chǎng)，是打破供給抑制、進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革不可回避的問(wèn)題。在這方面，關(guān)鍵是要解放思想，在一些關(guān)鍵點(diǎn)上推出改革舉措。
一是減少土地規(guī)劃對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的抑制。土地規(guī)劃形成于1997年，是我國(guó)決定結(jié)束計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制實(shí)行市場(chǎng)化改革之后出現(xiàn)的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，規(guī)劃對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的作用體現(xiàn)為指導(dǎo)性和預(yù)期性，土地規(guī)劃亦不應(yīng)例外，應(yīng)當(dāng)重新審視和定位土地規(guī)劃在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的功能。
二是退出經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)土地計(jì)劃供應(yīng)管理模式。政府逐步放開(kāi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，允許除政府以外的其他機(jī)構(gòu)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。改變土地所有者通過(guò)“賣地”獲得一次性收入的收益模式。
三是大幅度減少國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的直接管理。取消對(duì)土地使用的多級(jí)審查、重復(fù)審批，以及規(guī)模管理、用途許可管理等直接管理方式;將現(xiàn)有的大部分審批事項(xiàng)合并或改為備案制;土地審批不再作為新上建設(shè)項(xiàng)目的前置審批事項(xiàng)，從而縮短新上項(xiàng)目前期工作周期。
四是統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)。賦予農(nóng)民自主的土地出讓權(quán)和抵押權(quán)，增加土地供應(yīng)主體。以更加理性和開(kāi)放的態(tài)度看待農(nóng)村集體土地權(quán)能。真正落實(shí)農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等“三權(quán)”開(kāi)展抵押、擔(dān)保等活動(dòng)，建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，盤活土地資源。
在現(xiàn)在制度安排下，抓緊建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市，增加建設(shè)用地的供給，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。
