現(xiàn)在很多人都說房地產(chǎn)銷售很賺錢，那商業(yè)地產(chǎn)銷售前景到底如何呢?這里給大家分享一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)銷售的內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
未來商業(yè)地產(chǎn)的前景如何?
以出售為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在一二線城市是比較少的，當(dāng)然這里指的是比較狹義的，也就是指購物中心、商業(yè)街此類，他們的開發(fā)商多是以自持收租長(zhǎng)期收益為主，而寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)出售比例較高。尤其是武漢的寫字樓市場(chǎng)，近幾年很是火熱，這是樓主可以考慮的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。
出售為主的商業(yè)地產(chǎn)，在三四線城市相對(duì)較多。就湖北這邊來說，紅安鄂州這類城市都有兩個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目在售，大都是以售后返租的形式來操作，主要作為投資產(chǎn)品出售。但是每個(gè)城市的總體市場(chǎng)容量受限，一波商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過去后可能要等個(gè)三年才會(huì)有下一輪的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。另一個(gè)方面，這些地區(qū)的開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)很欠缺，很多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，在專業(yè)操作上會(huì)受到他們很多限制，尤其是樓主想進(jìn)開發(fā)商企業(yè)。而就類型上來說，購物中心、綜合體、專業(yè)市場(chǎng)各類型皆有，但在整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品線中，純商業(yè)的部分多是作為高溢價(jià)的產(chǎn)品(自身的高溢價(jià)及為住宅帶來的高附加值)來打造。純商業(yè)部分面積大致在3萬-13萬區(qū)間。商業(yè)定位這一塊，目前大都是市級(jí)的商業(yè)中心型或者新區(qū)的新商業(yè)中心。
對(duì)了，就長(zhǎng)期來說，不管是此類城市的自身發(fā)展，還是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和政績(jī)需求，新區(qū)綜合體項(xiàng)目會(huì)是較有前景的，當(dāng)然綜合性的要求也會(huì)較高。
而各類城市都分布較多的、出售為主的、生存能力強(qiáng)、以后發(fā)展空間也大的，是社區(qū)型商業(yè)，底商較多，也會(huì)有小型購物中心出現(xiàn)。但是商業(yè)體量肯定不會(huì)很大。
商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式與優(yōu)劣勢(shì)分析
一、自購自營(yíng)
在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時(shí)擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開發(fā)商負(fù)責(zé)提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費(fèi)用。
優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營(yíng)運(yùn)部門進(jìn)行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出;
缺點(diǎn)：非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購自營(yíng)，商場(chǎng)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并排經(jīng)營(yíng)的尷尬局面，不利于整體業(yè)主的利益。
注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場(chǎng)及購物中心。
二、純租賃
商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時(shí)亦要收取物業(yè)費(fèi)用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可收取長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)收益，開發(fā)商與商戶真正實(shí)現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng)營(yíng)該商業(yè)項(xiàng)目，雙方共同對(duì)此項(xiàng)目負(fù)責(zé)。同時(shí)，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。
缺點(diǎn)：回收資金的速度最慢，并需要組建營(yíng)運(yùn)部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，有一定的人力支出，比較耗費(fèi)精力。
注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時(shí)，也提升了項(xiàng)目的整體商業(yè)形象。
三、返租
在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并每對(duì)購房者有一定比率的年回報(bào)(高于銀行貸款利率才有吸引力)。
優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。
缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng))兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景如何?
商業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高、近年來住宅市場(chǎng)頻遭調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展備受關(guān)注。從當(dāng)前發(fā)抄展情況看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有兩個(gè)方面的特點(diǎn)，一是總量上供大于求，考慮到人均商業(yè)面積的承受范圍這個(gè)約束條件，預(yù)計(jì)未來商業(yè)地襲產(chǎn)在總量上難有大的跳躍式發(fā)展;但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境會(huì)明顯優(yōu)化。一個(gè)標(biāo)志是。越來越多的大型房企加入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅出現(xiàn)了萬達(dá)、中糧置業(yè)、SOHO中國(guó)等專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企，華潤(rùn)、世茂、中海、保利等知名企業(yè)也持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)比例，乃至萬科、龍湖等原知來集中住宅的房企也開始試水商業(yè)地產(chǎn)，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)比例上升，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平肯定會(huì)提高，運(yùn)營(yíng)水平也會(huì)相應(yīng)提升，商業(yè)地產(chǎn)的融資-開發(fā)-招商-運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈趨于完善，各個(gè)環(huán)節(jié)上將形成專業(yè)分工，從而改變當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的無序發(fā)展和道重開發(fā)輕經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。以質(zhì)取勝將成為成功之道。
如何做好商業(yè)地產(chǎn)
一、業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是前提 業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃定位對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說是最重要的!是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，成功與否于其有直接的關(guān)系。
主力業(yè)種在項(xiàng)目中占具很主要的作用，次力業(yè)種的作用也不應(yīng)忽視，一定記住的是，在主力業(yè)種選擇與次主力業(yè)種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業(yè)種，忽視次力業(yè)種業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
業(yè)態(tài)的選擇，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)資源還和業(yè)態(tài)資源來設(shè)定。必須與項(xiàng)目周邊相吻合和互補(bǔ)而不要形成競(jìng)爭(zhēng)。記住這一點(diǎn)，你的項(xiàng)目就一定會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力。
二、建筑的適應(yīng)性是基礎(chǔ)
首先應(yīng)該考慮建筑的形態(tài)如何體現(xiàn)業(yè)種定位和業(yè)態(tài)選擇，同時(shí)還要與市場(chǎng)周邊怎樣融合，也就是說，建筑形態(tài)是不是能與現(xiàn)行的市場(chǎng)相應(yīng)。
因?yàn)樯虡I(yè)投資這方面都會(huì)被資金困住，銷售的問題在規(guī)劃中就自然而生。好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就已經(jīng)考慮到銷售的問題與模式，銷售與建筑之間的關(guān)系是如何，是值得認(rèn)真思考的……否則，會(huì)給后期的銷售、招商和運(yùn)營(yíng)造成影響的。
三、科學(xué)合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業(yè)種的設(shè)定與面積配比，并考慮如何能在后期經(jīng)營(yíng)中有生存力。各業(yè)種在項(xiàng)目中起到的作用都不同，而其占項(xiàng)目的位置，也是必須合理，要根據(jù)人們的購物習(xí)慣、勞累時(shí)間期，使之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系，是必須要考慮的。
四、經(jīng)濟(jì)收益性是第一
現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是要上了一定的面積才能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)期與開發(fā)成正比。但從開發(fā)商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤(rùn)，在這個(gè)時(shí)候，必須對(duì)后期的物業(yè)如何提升與物業(yè)留量進(jìn)行進(jìn)行前瞻性規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)一般需要重點(diǎn)考慮三大問題：找準(zhǔn)符合市場(chǎng)“需求”;填補(bǔ)空缺、避開競(jìng)爭(zhēng);吻合城市區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)。
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